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公司辦公不一定都是自有房產(chǎn)，很多公司都是租用寫字樓或者住房進(jìn)行辦公，馬云創(chuàng)業(yè)的時(shí)候就是在一個(gè)居民小區(qū)，湖畔花園，當(dāng)然這是他自己買的一個(gè)住宅。

公司辦公向個(gè)人租房最麻煩的無(wú)法就是取得發(fā)票，作為公司，租房屬于重要的成本費(fèi)用開(kāi)支，無(wú)疑是需要取得發(fā)票的，而對(duì)于自然人，往往表示無(wú)法提供發(fā)票，這里面當(dāng)然有諸多原因，最主要其實(shí)就是兩方面，一方面?zhèn)€人本身無(wú)法自己開(kāi)具發(fā)票，如果提供發(fā)票需要跑稅務(wù)局，很多個(gè)人嫌麻煩，不愿意去開(kāi)，更重要的一方面開(kāi)票會(huì)產(chǎn)生稅金（當(dāng)然不開(kāi)票也是負(fù)有納稅義務(wù)的），這塊稅金如果承租方不負(fù)擔(dān)，那么自然就會(huì)減少出租方的凈收入，出租方自然是不愿意。

所以，公司辦公向自然人租房，當(dāng)然是能取得發(fā)票的，只要解決了自然人上述兩大困惑，你就能順利取得發(fā)票。

現(xiàn)在個(gè)人代開(kāi)發(fā)票基本都能在電子稅務(wù)局或者支付寶等APP申請(qǐng)，但是出租不動(dòng)產(chǎn)這塊除了個(gè)別地區(qū)（比如廈門）開(kāi)通了網(wǎng)上代開(kāi)外，大部分地區(qū)還是需要到稅務(wù)局大廳申請(qǐng)代開(kāi)。

那么代開(kāi)發(fā)票是會(huì)產(chǎn)生稅金的，其實(shí)大多數(shù)情況還是承租方來(lái)承擔(dān)了這塊稅金。當(dāng)然，專票和普通發(fā)票的增值稅稅金還有所不同，我們具體來(lái)看看有哪些不同。

第一張發(fā)票：增值稅專用發(fā)票，金額19714.29，稅率*** ，稅額285.71，合計(jì)20000。

第二張：增值稅普通發(fā)票，金額20400，稅率***，稅額***。

第三張：增值稅專用發(fā)票，金額2857.14，稅率5%，稅額142.86。

你看，每張發(fā)票的稅金計(jì)算都不同，那到底你租房代開(kāi)發(fā)票需要怎么算增值稅呢？我們具體來(lái)看看。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，這事要從不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)開(kāi)始說(shuō)起。

PART 01

財(cái)稅 【2016】36號(hào)文《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件1中關(guān)于銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋對(duì)租賃服務(wù)稅目是這樣規(guī)定的：

不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，按照規(guī)定的話，一般計(jì)稅稅率9%，簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率5%。

正常情況下，一般納稅人采用一般計(jì)稅辦法，適用稅率是9%。

如果是采取簡(jiǎn)易計(jì)稅就適用5%的征收率，當(dāng)然這個(gè)簡(jiǎn)易計(jì)稅主要針對(duì)老項(xiàng)目，也就是2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，而且需要去主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后方可。

小規(guī)模納稅人都適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為5%，當(dāng)然如果是個(gè)體工商戶的小規(guī)模納稅人出租住房是按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房）征收率為5%，住房按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

PART 02

一般納稅人一般都是自開(kāi)發(fā)票，所以你如果從一般納稅人手里租房，取得的要么是9%的發(fā)票，要么就是5%的發(fā)票。

PART 03

增值稅這塊如果月租金小于10萬(wàn)元，個(gè)人出租住房和非住房這塊比照小微企業(yè)，免稅的。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)）個(gè)人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

當(dāng)然，這種情況下只能代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。

所以，這張代開(kāi)的增值稅普通發(fā)票就是這一種情況。月租金未超過(guò)10萬(wàn)，免征增值稅，代開(kāi)了一張免稅普通發(fā)票，稅務(wù)局代開(kāi)的免稅發(fā)票，稅率欄是***。

當(dāng)然，如果需要代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，那么這個(gè)增值稅就是免不了的。

個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開(kāi)票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額。

下面這張代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票就是這種情況。

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

承租方可以按票面的稅額進(jìn)行抵扣。

如果個(gè)人出租的非住房，但是需要開(kāi)專票，那就妥妥的5%，就是下面這張發(fā)票。

所以，個(gè)人出租房屋，是住房還是非住房，代開(kāi)專票還是增值稅普通發(fā)票，月租金有沒(méi)有超過(guò)10萬(wàn)，結(jié)果都是不一樣的哦。

增值稅普通發(fā)票，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)10萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。超過(guò)10萬(wàn)，住房1.5%，非住房5%。

增值稅專用發(fā)票，住房1.5%，非住房5%。

所以，你要想自然人索取發(fā)票，你就需要清楚你租的房屋的性質(zhì)，你也要清楚不同情況下稅金的計(jì)算，你要專票肯定房東是要讓你支付增值稅的。

當(dāng)然，自然人在代開(kāi)出租發(fā)票的時(shí)候不僅只涉及增值稅，其他相關(guān)稅費(fèi)也會(huì)一并轉(zhuǎn)嫁到出租人頭上。

其實(shí)增值稅反而小頭，房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅還不容忽略。

二哥直接以以廈門市的規(guī)定為大家展示一下個(gè)人出租房屋的涉稅事項(xiàng)。

其他省市具體征收率可能有所差異，比如個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅可能存在差異，實(shí)踐中還要結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定來(lái)計(jì)算。

住房

二哥提示：圖片可以點(diǎn)開(kāi)放大看

非住房

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增值稅我們前面都說(shuō)了，二哥再和大家再詳細(xì)看看其他幾個(gè)稅種。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從租計(jì)征的法定稅率都是12%。

那么個(gè)人出租房屋都是有優(yōu)惠的，財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定，個(gè)人出租按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，但是非住房，比如廠房、辦公、商用，那不享受優(yōu)惠，就是法定稅率12%。

還可以按財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，享受最高50%的減征。

當(dāng)然，實(shí)際中，每個(gè)地方還有不同，你比如這邊個(gè)人出租非住房會(huì)根據(jù)租金多少的級(jí)別適用不同征收率。

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。

財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定個(gè)人出租住房這塊是免的，非住房就需要交了，具體就按照單位土地面積稅額計(jì)算，但是這塊各地也是有差異的。

城建稅是跟著增值稅走的，如果代開(kāi)發(fā)票時(shí)候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實(shí)際繳納的增值稅乘以相應(yīng)稅率計(jì)算，目前稅率7%、5%、1%三檔。

當(dāng)然還可以按財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，享受最高50%的減征。

當(dāng)然，如果增值稅免征了，城建稅也相應(yīng)免了。

教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)服務(wù)也是按照增值稅來(lái)算，如果代開(kāi)發(fā)票時(shí)候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實(shí)際繳納的增值稅乘以相應(yīng)比率計(jì)算（教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%）。

但是月租金超過(guò)10萬(wàn)才會(huì)有，因?yàn)橛姓?0萬(wàn)以下是免的。

而且如果超過(guò)10萬(wàn)，還可按財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，享受最高50%的減免。

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定繳納印花稅。

但是，個(gè)人在出租租房和非租房方面印花稅也有差異的，財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定個(gè)人出租住房印花稅免。

以上包括城建、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅在2019年后都有減半征收優(yōu)惠政策，這是財(cái)稅2019年13號(hào)文對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人的普惠性優(yōu)惠政策。

個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅法中財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)€(gè)人出租建筑物，土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。財(cái)產(chǎn)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。按次計(jì)算征收個(gè)人所得稅，適用20%的比例稅率

具體實(shí)施中個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)都是有優(yōu)惠政策的，財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅計(jì)算這塊不僅可以據(jù)實(shí)征收，在實(shí)際操作中還有核對(duì)應(yīng)納稅所得額的政策，比如廈門就有規(guī)定，納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

最后我們以案例形式來(lái)看看，二哥稅稅念公司如果在廈門辦公，租入個(gè)人住房到底要繳納多少稅？案例中個(gè)人所得稅計(jì)算采用據(jù)實(shí)征收方式。

假如月租金80000，那么實(shí)際應(yīng)該繳納的稅分別是：

1、增值稅=0,月租金換成不含稅收入小于10萬(wàn)，免。

2、城建、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。

3、房產(chǎn)稅=（收入-實(shí)繳增值稅）*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地使用稅=0，免。

5、印花稅=0，免。

6、個(gè)人所得稅

因?yàn)椋ㄊ杖?實(shí)繳增值稅-各項(xiàng)稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）

=80000-0-1600-800

=77600>4000

所以，個(gè)人所得稅=77600*（1-20%）*10%

=6208

結(jié)果和廈門稅務(wù)局網(wǎng)站計(jì)算的結(jié)果一致。

假如個(gè)人住房租金110000，那么實(shí)際應(yīng)該繳納的稅分別是？

1、增值稅=1571.43。

月租金換成不含稅收入大于10萬(wàn)，減按1.5%征稅。

110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。

2、城建稅

=1571.43*7%*50%=55

3、教育費(fèi)附加

=1571.43*3%*50%=23.57

4、地方教育費(fèi)附加

=1571.43*2%*50%=15.71

5、房產(chǎn)稅=（收入-實(shí)繳增值稅）*4%/2

=（110000-1571.43）*4%/2=2168.57

6、土地使用稅=0，免。

7、印花稅=0，免。

8、個(gè)人所得稅

因?yàn)椋ㄊ杖?實(shí)繳增值稅-各項(xiàng)稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）

=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800

=105365.71>4000

所以，個(gè)人所得稅=105365.71*（1-20%）*10%

=8429.26

結(jié)果和廈門稅務(wù)局網(wǎng)站計(jì)算的結(jié)果一致。

其實(shí)上面說(shuō)了一大堆都是正算的結(jié)果，其實(shí)很多時(shí)候，我們企業(yè)需要知道我租房在負(fù)擔(dān)各項(xiàng)稅費(fèi)后的一個(gè)稅前金額是多少？那么這個(gè)稅前金額如何計(jì)算呢？

其實(shí)也很簡(jiǎn)單，利用Excel功能就能迅速做的。

Excel里面有內(nèi)嵌功能。，就是數(shù)據(jù)-假設(shè)分析-單變量求解這個(gè)功能。

我們先在Excel把正算的公式設(shè)置好，比如上面案例稅前租金80000，扣稅各項(xiàng)稅金后是72192。

假設(shè)我們現(xiàn)在要保證出租人80000的稅后收入，那么我們需要推算一個(gè)稅前租金收入是多少呢？

我們點(diǎn)擊單變量求解，目標(biāo)單元格就是定在稅后收入欄目，目標(biāo)值就是80000，可變單元格是稅前租金，是我們要得到的一個(gè)值。

點(diǎn)擊確定后，我們得到稅前租金為88660.16。

也就是說(shuō)，我們要負(fù)擔(dān)出租讓人的稅金同時(shí)我們要想取得合法扣除憑證，那么我們就需要讓出租人開(kāi)具88660.16的發(fā)票，公司支付88660.16出去，出租人納稅后實(shí)際到手80000.

所以，負(fù)擔(dān)稅金其實(shí)就是變相的增加了租金成本。

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